Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Apartman Yönetimi ve Aidat Borcu

Apartman ve sitelerde yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı ortak giderler ve aidat ödemeleri etrafında şekillenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin bu konudaki hak ve yükümlülüklerini, yönetim organlarının yetkilerini ve ödeme yapılmaması hâlinde başvurulacak yolları düzenler. Kurallar bilindiğinde, birçok anlaşmazlık daha başlamadan önlenebilir.

Yönetimin organları

Kat malikleri kurulu

Anagayrimenkulün yönetiminde en yetkili organ, bütün kat maliklerinden oluşan kat malikleri kuruludur. Kurul, yönetim planında aksine hüküm yoksa yılda en az bir kez toplanır; ayrıca gerekli hâllerde yönetici veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin çağrısıyla olağanüstü toplanabilir. İşletme projesinin onaylanması, yöneticinin seçilmesi ve ibra edilmesi gibi kararlar bu kurulda alınır.

Yönetici ve denetçi

Yönetici, kat malikleri arasından veya dışarıdan bir kişi ya da şirket olabilir. Yöneticinin başlıca görevleri arasında ortak yerlerin bakım ve temizliğinin sağlanması, gider paylarının toplanması, işletme projesinin hazırlanması ve karar defteri ile işletme defterinin tutulması sayılabilir. Denetçi ise yöneticinin faaliyetlerini denetler.

Ortak giderler nasıl paylaşılır?

Kanunun 20. maddesine göre, aralarında başka bir anlaşma yoksa kat malikleri şu kurallara göre gidere katılır:

• Eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi görevlilerin ücretleri ile bunların sigorta primleri ve yönetici aylığı kat maliklerince eşit olarak ödenir.
• Arsa payı oranında paylaşım: Ortak yerlerin sigorta primi, bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri arsa payları oranında paylaşılır.

Bir kat malikinin ortak yeri veya tesisi kullanmadığını ileri sürmesi, kural olarak gider payını ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Yönetim planı ile farklı bir paylaşım öngörülmüşse ona göre hareket edilir.

Aidat ödenmezse ne olur?

Gider payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran Kanunda doğrudan belirlenmiştir. Kanun ayrıca ödenmeyen gider payları için diğer kat malikleri veya yönetici lehine, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır.

Kiracılar ve bağımsız bölümü başka bir sebeple kullananlar da Kanunda öngörülen çerçevede gider paylarından kat maliki ile birlikte sorumlu tutulabilir. Bu nedenle tahsil sürecinde hem malikin hem de kullanıcının durumu değerlendirilmelidir.

Tahsil yolları

1. Önce yazılı hatırlatma yapılması ve borç dökümünün paylaşılması,
2. Sonuç alınamazsa ilamsız icra takibi başlatılması,
3. Takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın iptali veya kaldırılması yoluna gidilmesi.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın dava şartı olduğu da unutulmamalıdır.

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz

Kat malikleri kurulunun kanuna, yönetim planına veya iyi niyet kurallarına aykırı olduğu düşünülen kararlarına karşı, toplantıda bulunup karara muhalif kalan kat malikleri karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat malikleri ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Sonuç

Düzenli tutulan karar ve işletme defterleri, onaylı işletme projesi ve şeffaf gider dökümleri hem yönetimin hem de kat maliklerinin elini güçlendirir. Aidat uyuşmazlıklarında sonuca ulaşmanın yolu, Kanunun öngördüğü usullere baştan uygun hareket etmekten geçer.